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대항력 있는 임차인 주의! 4차 입찰이 유리한 이유
안녕하세요.
대구 아파트 경매 전문 "친절한 경매누나"입니다.
오늘 소개해 드릴 물건은 대구 수성구 범어동에 위치한 범어센트레빌 아파트입니다.
이번 물건은 단순히 입지가 좋은 범어동 아파트라고 보기에는 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 포인트가 있습니다.
바로 대항력 있는 임차인(임차권등기 포함)입니다.
결론부터 말씀드리면, 이 물건은 1~3차보다는 4차에서 입찰하는 전략이 더 현실적일 수 있습니다.
1. 경매분석
| 사건번호 | 2025타경8617 |
| 입찰일 | 2026년 9월 10일 (4차) |
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 범어센트레빌 101동 13층 |
| 전용면적 | 84.9029㎡ (약 25.68평) |
| 대지권 | 48.93㎡ (약 14.8평) |
| 감정가 | 1,100,000,000원 |
| 4차 최저입찰가 | 377,300,000원 (감정가의 34%) |
| 입찰보증금 | 37,730,000원 |
이번 물건은 1차 11억원 → 2차 7억7천만원 → 3차 5억3,900만원 → 4차 3억7,730만원으로 진행됩니다.
2. 물건내용
| 단지명 | 범어센트레빌 |
| 총동수 / 세대수 | 1개동 / 88세대 |
| 사용승인일 | 2020년 4월 29일 |
| 주차대수 | 118대 |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 특이사항 | 준신축, 수성구 학군지, 대항력 있는 임차인 존재 |
2020년 준공된 준신축 아파트로 건물 상태와 관리 상태는 우수한 것으로 확인됩니다.
범어동 학군과 생활환경 덕분에 실거주 선호도가 높은 단지입니다.
3. 입지생활 / 학군
| 생활환경 | 선프라자마트, 그린할인마트, 참마트, 범어공원, 수성메트로병원 |
| 교통환경 | 2호선 수성구청역 약 665m, 만촌역 약 889m |
| 학군 | 경동초, 동도중, 정화중, 경신중·고, 정화여고, 대구여고 |
수성구 범어동은 대구에서 가장 선호도가 높은 학군 지역 중 하나입니다.
특히 경신중·고, 대구여고 등 명문 학군이 인접해 있어 학부모 수요가 매우 강한 지역입니다.
4. 권리분석
| 말소기준권리 | 2021.04.08 중소기업은행 근저당권 |
| 매각물건명세서 | 임차권등기 있는 임차인 존재 |
| 체납관리비 | 약 25만원 (1개월분) |
| 인수되는 권리 | 대항력 있는 임차보증금 잔액 인수 가능성 있음 |
가장 중요한 포인트 : 대항력 있는 임차인
임차인 이00의 임차보증금은 총 5억원이며, 임차권등기가 설정되어 있습니다.
임차인은 전입일(2020.09.23)과 확정일자(2020.05.19)를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.
즉, 낙찰자가 주의해야 할 핵심은 다음과 같습니다.
- 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않으면
- 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
왜 4차 입찰이 더 유리할까?
현재 권리 구조를 보면:
- 중소기업은행 근저당 : 8억4,500만원
- 임차보증금 : 5억원
- 감정가 : 11억원
1~3차 가격에서는 배당 구조가 애매할 가능성이 있습니다.
특히 2차(7억7천만원)나 3차(5억3,900만원) 수준에서는 임차보증금 전액 배당 여부가 불확실할 수 있어 낙찰자가 일부 보증금을 인수하는 상황이 발생할 수 있습니다.
반면 4차 최저가 3억7,730만원 수준에서는 다음과 같은 전략이 가능합니다.
- 낙찰가 자체가 크게 낮아짐
- 보증금 인수 가능성을 감안하더라도 총 투자금이 상대적으로 안정됨
- 위험 대비 수익률이 개선될 가능성이 큼
따라서 이 물건은 무리한 2~3차 입찰보다는 4차에서 권리분석을 정확히 한 뒤 접근하는 전략이 더 현실적으로 보입니다.
5. 등기부현황
순번권리내용비고
| 1 | 소유권이전 | 2020년 매매취득 |
| 2 | 근저당권 | 중소기업은행 |
| 3 | 압류 | 수성구 |
| 4 | 가압류 | 신용보증기금 |
| 5 | 가압류 | 대구신용보증재단 |
| 6 | 주택임차권등기 | 이00 |
| 7 | 가압류 | 중소기업은행 |
| 8 | 압류 | 서대구세무서 |
| 9 | 가압류 | NH농협캐피탈 |
| 10 | 임의경매 | 중소기업은행 |
소유자는 000으로 확인됩니다.
6. 시세 및 가격
| 감정가 | 1,100,000,000원 |
| 2차 최저가 | 770,000,000원 |
| 3차 최저가 | 539,000,000원 |
| 4차 최저가 | 377,300,000원 |
| 공동주택 공시가격 | 706,000,000원 |
| 최근 평균 실거래가 | 약 11억~11억7천만원 |
범어센트레빌은 범어동 준신축 아파트 중에서도 선호도가 높은 단지입니다.
다만 대항력 있는 임차인이 존재하는 만큼 단순히 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
7. 경매누나의 투자 포인트 정리
- ✔ 대구 최고 학군지인 범어동 입지
- ✔ 2020년 준신축 아파트
- ✔ 수성구청역 생활권
- ✔ 실거주 선호도 높은 범어동 주거환경
- ✔ 4차까지 진행 시 가격 경쟁력 커짐
- ✔ 다만 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험 존재
- ✔ 단순 권리분석이 아닌 배당 시뮬레이션이 반드시 필요한 물건
8. 실투자금 및 대출 가능 금액 (4차 기준)
| 4차 최저입찰가 | 377,300,000원 |
| 1주택자 대출 가능금액 (70%) | 264,110,000원 |
| 1주택자 실투자금 | 113,190,000원 |
| 2주택자 대출 가능금액 (60%) | 226,380,000원 |
| 2주택자 실투자금 | 150,920,000원 |
중요 주의사항
위 계산은 단순 계산 예시이며, 실제 대출 가능 금액은 개인 신용, 소득, DSR, 주택 보유 수, 금융기관 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차보증금 인수 가능성까지 포함한 총투자금 기준으로 판단해야 합니다.
경매누나 한마디
이번 물건은 입지만 놓고 보면 매우 매력적인 범어동 준신축 아파트입니다.
하지만 임차보증금 5억원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 때문에 일반적인 경매 물건과는 접근 방식이 달라야 합니다.
특히 2차와 3차에서는 보증금 일부 인수 위험을 충분히 검토해야 하며, 섣부른 입찰은 위험할 수 있습니다.
반면 4차 가격대인 3억7,730만원 수준까지 내려온다면, 보증금 인수 가능성을 감안하더라도 총 투자금 계산이 보다 안정적이 될 수 있습니다.
즉, 이 물건은 “싸 보인다”는 이유만으로 접근하기보다는:
- 배당표 분석
- 임차보증금 인수 여부
- 실제 총투자금 계산
- 명도 가능성
을 모두 검토한 뒤 입찰해야 하는 중상급자용 물건이라고 보는 것이 맞습니다.
범어동 입지 자체는 매우 우수하므로, 4차까지 기다렸다가 리스크 대비 수익성을 계산한 후 접근하는 전략을 추천드립니다.
이상 경매누나였습니다.
궁금한 경매물건이 있으시면 사건번호를 보내주세요.
배당분석, 인수금 계산, 예상 총투자금까지 자세히 분석해 드리겠습니다.
