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안녕하세요.
친절한 경매누나 입니다.
오늘 소개해드릴 경매물건은 대구 수성구 지산동에 위치한 지산동서아파트 106동 물건입니다.
지산동서 아파트 모습입니다.
수성구에서도 꾸준한 실거주 수요가 있는 지산동 아파트이며, 지하철 3호선 지산역 도보권 입지를 갖춘 물건입니다.
특히 1차 유찰 이후 감정가 대비 70% 가격으로 진행되기 때문에 실거주와 투자 모두 관심 있게 볼 만한 물건으로 판단됩니다.
이번 글에서는 경매분석부터 권리분석, 시세, 투자포인트까지 자세하게 정리해보겠습니다.
1. 경매분석
| 사건번호 | 2025타경8310 |
| 입찰일 | 2026년 6월 12일 |
| 주소 | 대구광역시 수성구 지산로 56, 지산동서아파트 106동 3층 |
| 면적 | 전용 84.98㎡ / 공급 33평형 |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저입찰가 | 168,700,000원 (70%) |
이번 물건은 1차 유찰 이후 2차 경매로 진행됩니다.
현재 최저입찰가는 약 1억6천만원대로 형성되어 있으며, 수성구 아파트 시세와 비교해보면 가격 메리트가 있는 구간으로 보입니다.
특히 수성구 내에서는 상대적으로 진입금액이 낮은 편에 속하기 때문에 실거주 목적 입찰자들의 관심도 예상됩니다.
2. 물건내용
| 단지명 | 지산동서아파트 |
| 총동수 / 세대수 | 5개동 / 465세대 |
| 사용승인일 | 1991년 08월 |
| 주차대수 | 총 375대 |
| 난방방식 | 개별난방 / 도시가스 |
| 특이사항 | 지산역 도보권, 외부샤시 일부 리모델링, 구축 대단지 |
본 물건은 1991년 사용승인된 구축 아파트입니다.
현장조사 내용에 따르면 외부 샤시와 현관문은 리모델링된 상태로 파악되며, 단지 관리 상태는 비교적 양호한 편으로 확인되었습니다.
엘리베이터 교체 및 외벽 재도색이 진행된 점도 긍정적인 요소입니다.
다만 구축 아파트 특성상 주차 공간 부족은 체크해야 할 부분입니다.
3. 입지생활 / 학군
| 교통 | 지산역 약 276m, 범물역 약 783m |
| 생활환경 | 대백마트, 하나마트, 지산목련시장 등 생활인프라 형성 |
| 학군 | 지산초, 지봉초, 용지초, 지산중 인접 |
| 주거환경 | 수성못 생활권 접근 가능 |
이 물건의 가장 큰 장점은 지산역 도보권이라는 점입니다.
지하철과 버스 이용이 모두 편리하며, 주변에 생활 인프라가 잘 형성되어 있어 실거주 만족도가 높은 지역입니다.
또한 수성구 학군 접근성이 우수하고, 수성못 생활권 이용도 가능하기 때문에 꾸준한 실수요가 있는 지역으로 평가됩니다.
4. 권리분석
| 말소기준권리 | 2014.09.01 의성농협 근저당 |
| 매각물건명세서 | 임차인 없음 / 소유자 점유 |
| 체납관리비 | 현재 미납 없음 |
| 인수되는권리 | 특별한 인수권리 없음 |
임차인이 없는 소유자 점유 물건으로 확인됩니다.
등기부상 권리관계도 비교적 단순한 편이며, 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸 예정입니다.
따라서 실제 입찰 시에는 명도 협의 가능성과 내부 상태 확인이 중요할 것으로 보입니다.
5. 등기부현황
접수일권리종류권리자채권금액
| 2014.09.01 | 근저당 | 의성농협 | 222,000,000원 |
| 2022.08.29 | 근저당 | 박00 | 75,000,000원 |
| 2025.06.12 | 임의경매 | 의성농협 | 232,491,516원 |
총 채권액은 약 2억9천만원 수준입니다.
의성농협 근저당이 말소기준권리이며, 이후 권리는 낙찰 시 대부분 소멸 예정입니다.
권리분석 자체는 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다.
6. 시세 / 가격 분석
| 감정가 | 2억 4,100만원 |
| 2차 최저가 | 1억 6,870만원 |
| 실거래 평균 | 약 1억9천만원대 |
| 실거래 최고가 | 4억 500만원 |
| 전세 평균 | 약 1억9천만원 수준 |
84.98㎡ 기준 거래량은 비교적 꾸준한 편입니다.
최근 평균 실거래가는 약 1억9천만원 수준으로 확인되며, 현재 최저입찰가는 시세 대비 가격 경쟁력이 있는 구간으로 판단됩니다.
다만 구축 아파트 특성상 내부 수리 여부에 따라 실제 투자금 차이가 발생할 수 있기 때문에 현장 확인은 반드시 필요합니다.
7. 친절한 경매누나의 투자 포인트 정리
✔ 지산역 도보권 역세권 아파트
✔ 수성구 학군 및 생활인프라 우수
✔ 임차인 없는 단순 권리관계
✔ 감정가 대비 70% 가격 메리트
✔ 수성못 생활권 접근 가능
✔ 구축 특성상 내부수리 비용 체크 필요
이번 지산동서아파트 물건은 수성구 내에서 비교적 진입금액이 낮은 편에 속하는 경매물건입니다.
특히 역세권과 학군, 생활환경이 안정적인 지역이기 때문에 실거주 목적의 관심도 꾸준할 것으로 예상됩니다.
다만 구축 아파트 특성상 내부 상태 및 수리비용 검토는 반드시 필요하며, 실제 입찰 전에는 현장 방문과 시세 확인을 함께 진행하시길 추천드립니다.
이상 친절한 경매누나였습니다.
앞으로도 대구 아파트 경매물건을 쉽고 자세하게 분석해드리겠습니다.
