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2회 유찰 후 2억대 입찰 가능! 대구역 초역세권 아파트 경매 분석
안녕하세요.
대구 아파트 경매 전문 "친절한 경매누나"입니다.
오늘 소개해 드릴 물건은 대구 북구 칠성동에 위치한 대구역SD아이프라임 아파트입니다.
이번 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가 4억4,500만원에서 최저가 2억1,805만원까지 떨어진 상태로 진행됩니다.
특히 대구역 도보권, 2021년 준신축 아파트, 실거래가 대비 낮은 입찰가라는 장점이 있어 실거주와 투자 모두 관심을 가져볼 만한 물건입니다.
1. 경매분석
| 사건번호 | 2025타경1102 |
| 입찰일 | 2026년 6월 16일 |
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 대구역SD아이프라임 18층 |
| 건물면적 | 84.3248㎡ (25.51평) |
| 대지권 | 16.1㎡ (4.87평) |
| 감정가 | 445,000,000원 |
| 최저입찰가 | 218,050,000원 (감정가 대비 49%) |
| 입찰보증금 | 21,805,000원 |
이번 물건은 1차, 2차 모두 유찰되면서 감정가의 절반 이하 수준까지 가격이 하락했습니다.
2. 물건내용
| 단지명 | 대구역SD아이프라임 |
| 총동수 / 세대수 | 1개동 / 80세대 |
| 사용승인일 | 2021년 2월 18일 |
| 주차대수 | 113대 |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 특이사항 | 준신축 아파트, 대구역 도보권, 18층 고층 |
2021년 준공된 비교적 신축 아파트로 관리상태가 양호할 것으로 예상됩니다.
3. 입지생활 / 학군
| 생활환경 | 칠성시장, 교동시장, 롯데백화점, 식자재마트 등 생활인프라 우수 |
| 교통환경 | 대구역 174m, 칠성시장역 544m, 중앙로역 730m |
| 학군 | 옥산초, 경명여중, 경명여고 인접 |
대구역 생활권에 위치해 있으며 도심 접근성이 뛰어납니다.
특히 KTX·대경선·지하철을 모두 이용할 수 있는 입지라는 점이 강점입니다.
4. 권리분석
| 말소기준권리 | 2024.08.30 우리은행 근저당 |
| 매각물건명세서 | 임차인 1명 조사됨 |
| 체납관리비 | 확인 필요 |
| 인수되는 권리 | 없음 |
임차인 분석
임차인보증금전입일
| 이00 | 7,000만원 | 2025.02.21 |
임차인의 전입일이 말소기준권리인 2024.08.30 이후이므로 대항력이 없습니다.
따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다.
권리관계는 비교적 단순한 편으로 평가됩니다.
5. 등기부현황
순위권리내용채권액
| 1 | 우리은행 근저당 | 346,500,000원 |
| 2 | 롯데카드 가압류 | 5,599,232원 |
| 3 | 우리카드 가압류 | 9,965,157원 |
| 4 | 기업은행 가압류 | 10,043,815원 |
| 5 | 대구축협 가압류 | 40,650,000원 |
| 6 | 임의경매 | 331,545,005원 |
모든 권리는 경매로 소멸 예정입니다.
6. 시세 및 가격분석
구분금액
| 감정가 | 4억 4,500만원 |
| 3차 최저가 | 2억 1,805만원 |
| 최근 실거래 전세 | 약 3억 5,000만원 |
| 공시가격 | 2억 800만원 |
시세 분석
본 물건은 2024년 매매 당시 거래금액이 4억5,350만원입니다.
현재 3차 최저가가 2억1,805만원으로 형성되어 있어 감정가 대비 약 51% 할인된 가격입니다.
최근 대구 아파트 경매 낙찰가율을 고려하면 실제 낙찰가는 최저가보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.
7. 경매누나의 투자 포인트 정리
① 대구역 초역세권
대구역 도보 3분 내외 거리로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.
② 2021년 준신축
구축 아파트 대비 관리비 부담이 적고 향후 임대수요 확보가 유리합니다.
③ 감정가 대비 50% 이하
감정가 4억4,500만원 대비 최저가 2억1,805만원은 상당한 가격 메리트가 있습니다.
④ 임차인 대항력 없음
전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 권리분석 부담이 적습니다.
⑤ 실거주 및 투자 모두 가능
도심 접근성과 역세권 프리미엄으로 임대수요가 꾸준한 지역입니다.
8. 실투자금 및 예상 수익률 분석
| 최저입찰가 | 218,050,000원 |
| 1주택자 대출 가능금액(70%) | 152,635,000원 |
| 1주택자 실투자금 | 65,415,000원 |
| 2주택자 대출 가능금액(60%) | 130,830,000원 |
| 2주택자 실투자금 | 87,220,000원 |
예상 투자수익 분석
| 최저가 낙찰 가정 | 218,050,000원 |
| 보수적 시세 추정 | 350,000,000원 |
| 예상 시세차익 | 약 131,950,000원 |
| 투자수익률 | 약 60.5% |
※ 취득세, 명도비용, 법무비용, 수리비 등은 제외한 단순 계산입니다.
마무리
이번 대구역SD아이프라임 18층 경매물건은
- 대구역 초역세권
- 준신축 아파트
- 감정가 대비 51% 할인
- 권리관계 단순
이라는 장점을 갖춘 물건입니다.
특히 실투자금 6천만원대부터 접근 가능하다는 점은 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.
입찰 전 반드시 현장답사와 권리관계 재확인을 진행하시기 바랍니다.
경매누나가 추천하는 관심물건으로 체크해 두셔도 좋겠습니다.
경매누나 : 010-4955-0089