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인수권리 없음, 지하철 1호선 더블역세권
안녕하세요.
대구 아파트 경매 전문 "친절한 경매누나"입니다.
경매누나에서 분석해드리는 대구 달서구 진천동 진천태왕아너스1단지 아파트 경매물건입니다.
이번 물건은 1차 유찰 후 2차 진행을 가정하여 작성하였으며, 실거주와 투자 모두 검토 가능한 물건입니다.
특히 임차인이 없고 소유자 점유, 인수권리 없음, 지하철 1호선 더블역세권이라는 장점을 가진 물건입니다.
1. 경매분석
| 사건번호 | 2025타경32139 |
| 입찰일 | 2026년 7월 21일 (2차) |
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 진천태왕아너스1단지 103동 15층 |
| 면적 | 전용 105.224㎡ (31.83평) |
| 감정가 | 353,000,000원 |
| 최저입찰가 | 247,100,000원 (감정가의 70%) |
진천태왕아너스1단지는 달서구 진천동 대표 중대형 평형 아파트 중 하나입니다.
1차 유찰 후 2차 최저가가 2억4,710만원까지 하락하여 실수요자와 투자자 모두 관심을 가질 만한 가격대에 진입했습니다.
2. 물건내용
| 단지명 | 진천태왕아너스1단지 |
| 총동수 / 세대수 | 3개동 / 182세대 |
| 사용승인일 | 2008년 02월 22일 |
| 주차대수 | 255대 |
| 난방방식 | 개별난방 / 도시가스 |
| 특이사항 | 최고층(15층), 소유자 점유, 임차인 없음 |
준공 후 약 18년차 아파트지만 관리상태가 양호하며, 최고층 세대라는 장점이 있습니다.
3. 입지생활 / 학군
| 생활환경 | 이마트, 대백마트, K마트, 오케이마트, 대구수목원, 선사유적공원 |
| 교통환경 | 대곡역 488m, 진천역 598m, 지하철 1호선 더블역세권 |
| 학군 | 진천초, 대진초, 한샘초, 대진중, 대진고, 대원고 |
진천동은 달서구 남부권의 대표적인 주거지역으로 생활편의시설과 학군이 안정적으로 형성되어 있습니다.
특히 대곡역과 진천역을 모두 이용할 수 있어 출퇴근 수요가 꾸준한 지역입니다.
4. 권리분석
| 말소기준권리 | 2014.09.04 대구은행 근저당 |
| 매각물건명세서 | 임차인 없음 |
| 체납관리비 | 없음 |
| 인수되는 권리 | 없음 |
권리관계는 매우 단순한 편입니다.
근저당권 이후 설정된 가압류와 강제경매는 모두 낙찰 시 소멸됩니다.
임차인도 없고 인수권리도 없어 초보 투자자도 접근하기 좋은 물건입니다.
5. 등기부현황
순번권리종류권리자채권액비고
| 1 | 소유권 | 000 | - | |
| 2 | 근저당 | 대구은행 | 240,000,000원 | 말소기준권리 |
| 3 | 가압류 | 장춘자 | 30,460,732원 | 소멸 |
| 4 | 강제경매 | 장춘자 | 64,061,689원 | 소멸 |
총 채권액은 약 2억7천만원 수준이며 낙찰 시 모두 소멸됩니다.
6. 시세 및 가격분석
| 감정가 | 353,000,000원 |
| 2차 최저가 | 247,100,000원 |
| 최근 실거래 평균 | 약 300,500,000원 |
| 최근 실거래 최고 | 450,000,000원 |
| 공시가격 | 224,000,000원 |
| 최근 사례 예상가 | 약 289,636,500원 |
최근 동일면적 실거래 평균이 약 3억원 수준임을 고려하면 2차 최저가 2억4,710만원은 상당한 가격 경쟁력이 있습니다.
7. 실투자금 및 수익률
실투자금 계산 (2차 최저가 기준)
| 최저입찰가 | 247,100,000원 |
| 대출가능금액 (1주택자 70%) | 172,970,000원 |
| 실투자금 (1주택자) | 74,130,000원 |
| 대출가능금액 (2주택자 60%) | 148,260,000원 |
| 실투자금 (2주택자) | 98,840,000원 |
예상 수익률 분석
| 예상낙찰가 | 247,100,000원 |
| 예상시세 | 300,000,000원 |
| 예상차익 | 약 52,900,000원 |
시세 기준 단순 수익률
약 21.4%
실거주 목적으로 접근해도 메리트가 있으며, 향후 매도 시 시세차익도 기대해볼 수 있는 구간입니다.
8. 친절한 경매누나의 투자 포인트 정리
① 권리분석이 매우 깔끔합니다.
- 임차인 없음
- 인수권리 없음
- 체납관리비 없음
② 달서구 대표 역세권 입지
- 대곡역, 진천역 도보권
- 생활편의시설 풍부
③ 실거주 선호도 높은 30평대 중대형 평형
- 가족단위 수요 풍부
- 거래량 안정적
④ 최고층 프리미엄
- 채광 및 조망 우수
- 동일 평형 대비 선호도 높음
⑤ 2차 최저가 기준 가격 경쟁력 확보
- 최근 실거래 평균 대비 약 5천만원 이상 저렴
- 실거주와 투자 모두 가능한 가격 구간
경매누나 한줄평
진천태왕아너스1단지는 임차인 리스크가 없고 권리관계가 깨끗한 안전한 경매물건입니다.
특히 1차 유찰 후 2차 최저가가 2억4천만원대로 내려오면서 시세 대비 가격 메리트가 발생한 상태입니다.
실거주 목적이라면 적극 검토할 만하며, 투자 목적이라면 2억6천만~2억8천만원 수준까지는 경쟁력이 있는 물건으로 판단됩니다.
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