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전세 가격으로 내집마련~~ 낙찰부터 명도까지 다~ 해 드립니다.
안녕하세요.
대구 아파트 경매 전문 "친절한 경매누나"입니다.
대구 달서구 용산동의 대표적인 대단지 아파트인 용산롯데캐슬그랜드가 경매시장에 나왔습니다.
이번 물건은 1차 유찰되었다는 가정으로 2차 입찰(2026년 7월 14일) 기준으로 분석해 보겠습니다.
용산역 초역세권 입지와 1,616 세대 대단지 프리미엄을 갖춘 실거주형 대형평형 아파트입니다.
1. 경매분석
| 사건번호 | 2026타경3148 |
| 입찰일 | 2026년 7월 14일 (2차) |
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 용산롯데캐슬그랜드 101동 4층 |
| 건물면적 | 143.98㎡ (43.55평) |
| 대지권 | 41.206㎡ (12.47평) |
| 감정가 | 638,000,000원 |
| 최저입찰가 | 446,600,000원 |
| 입찰보증금 | 44,660,000원 |
2. 물건내용
| 단지명 | 용산롯데캐슬그랜드 |
| 총동수 / 세대수 | 10개동 / 1,616세대 |
| 사용승인일 | 2004.05.29 |
| 주차대수 | 2,459대 |
| 난방방식 | 지역난방 (열병합) |
| 특이사항 | 용산역 도보권, 대단지 브랜드 아파트, 대형평형, 실거주 선호단지 |
용산롯데캐슬그랜드는 달서구를 대표하는 대단지 브랜드 아파트입니다.
특히 용산역과 매우 가까워 교통 접근성이 우수하며 생활편의시설 이용이 편리합니다.
3. 입지생활 / 학군
| 생활환경 | 홈플러스, 병원, 은행, 영화관, 상가 밀집 |
| 교통환경 | 대구지하철 2호선 용산역 약 200m |
| 학군 | 장산초, 용산초, 성서중, 용산중, 반도체마이스터고 |
생활환경
단지 주변으로 홈플러스와 다양한 상업시설이 위치하여 생활 인프라가 매우 우수합니다.
교통환경
용산역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며 성서산업단지 및 수성구 접근성도 좋습니다.
학군
장산초, 용산초, 성서중 등 교육환경도 안정적으로 형성되어 있습니다.
4. 권리분석
| 말소기준권리 | 2025.02.25 아이엠뱅크 근저당 |
| 매각물건명세서 | 특이사항 없음 |
| 체납관리비 | 없음 |
| 인수되는 권리 | 없음 |
권리분석 총평
본 물건은 매우 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다.
- 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인 없음
- 유치권 없음
- 체납관리비 없음
- 낙찰 후 인수권리 없음
낙찰 후 소유권 이전 시 대부분 권리가 소멸됩니다.
5. 등기부현황
순위권리종류권리자채권액
| 1 | 소유권이전 | 000 | - |
| 2 | 근저당 | 아이엠뱅크 | 892,800,000원 |
| 3 | 압류 | 국세 | - |
| 4 | 압류 | 달서구 | - |
| 5 | 가압류 | 서울보증보험 | 13,853,000원 |
| 6 | 임의경매 | 아이엠뱅크 | 770,854,633원 |
근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 모두 소멸 예정입니다.
6. 시세 · 가격 분석
KB시세
구분금액
| 하한가 | 6억 6,000만원 |
| 상한가 | 7억 6,000만원 |
최근 실거래가
거래일거래금액
| 2025.11 | 6억 4,000만원 |
| 2025.09 | 6억 5,000만원 |
| 2024.10 | 6억 5,000만원 |
| 2024.05 | 6억 8,000만원 |
전세시세
구분금액
| 전세 하한가 | 4억 3,000만원 |
| 전세 상한가 | 5억원 |
시세 분석
현재 KB시세 기준으로 보면 2차 최저가인 4억4,660만원은 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 수준입니다.
실거주 수요가 꾸준한 단지인 만큼 유찰 시 경쟁이 상당할 것으로 예상됩니다.
7. 실투자금 및 수익률
2차 최저가 기준
최저입찰가 : 446,600,000원
| 1주택자 대출가능금액(70%) | 312,620,000원 |
| 실투자금 | 133,980,000원 |
| 2주택자 대출가능금액(60%) | 267,960,000원 |
| 실투자금 | 178,640,000원 |
전세 활용 투자 시
전세시세 하한가 기준 : 430,000,000원
| 예상 낙찰가 | 446,600,000원 |
| 예상 전세가 | 430,000,000원 |
| 차액 | 약 16,600,000원 |
전세를 맞출 경우 사실상 소액 투자도 가능한 수준입니다.
8. 친절한 경매누나의 투자 포인트 정리
① 용산역 초역세권
지하철 2호선 용산역 도보권으로 교통 프리미엄이 매우 우수합니다.
② 1,616세대 대단지
달서구 대표 대단지로 실거주 수요가 꾸준합니다.
③ 권리관계 깔끔
임차인 없고 인수권리도 없어 초보 투자자도 접근하기 좋은 물건입니다.
④ 전세가율 65%
전세 시세가 높아 투자금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
⑤ 시세 대비 저평가
KB시세 하단 기준 약 6억6천만원 수준인데 2차 최저가는 4억4천만원대로 가격 경쟁력이 매우 높습니다.
⑥ 주의할 점
- 43평형 대형평형이라 매수층이 제한적일 수 있음
- 저층(4층)이라는 점은 일부 감가요인
- 최근 인근 신축 아파트 공급 증가 여부 확인 필요
경매누나 한마디
이번 용산롯데캐슬그랜드 101동 4층 물건은 권리관계가 매우 깨끗하고 입지가 우수한 실거주형 아파트입니다.
특히 2차 최저가 4억4,660만원은 현재 시세 대비 상당한 가격 메리트가 있으며, 전세 활용 시 투자금 부담도 크지 않은 편입니다.
실거주 목적 또는 안정적인 중장기 보유를 고려하는 분이라면 관심 있게 검토해 볼 만한 경매 물건으로 판단됩니다.