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안녕하세요. 친절한 경매누나입니다.
오늘 소개해 드릴 물건은 달성군 다사읍 세천리 제일풍경채프라임 25평형 아파트 경매물건입니다.
2017년 준신축 대단지 아파트로 총 1,457세대 규모를 갖추고 있으며, 향후 대구산업선 개발 기대감까지 있는 지역입니다.
현재 임차인 없이 소유자가 점유 중이며 권리관계도 비교적 깔끔한 편이라 실거주 및 투자 모두 검토 가능한 물건입니다.
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1. 경매분석
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| 사건번호 | 2025타경31559 |
| 입찰일 | 2026년 6월 4일 |
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 102동 12층 |
| 면적 | 전용 59.967㎡ (18.14평) / 공급 25평형 |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저입찰가 | 220,000,000원 (100%) |
| 입찰보증금 | 22,000,000원 |
▶ 1차 경매 진행 물건입니다.
▶ 유찰 시
- 2차 : 154,000,000원
- 3차 : 107,800,000원
- 4차 : 75,460,000원
까지 내려가게 됩니다.
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2. 물건내용
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| 단지명 | 제일풍경채프라임 |
| 총동수 / 세대수 | 15개동 / 1,457세대 |
| 사용승인일 | 2017년 7월 26일 |
| 주차대수 | 1,758대 |
| 난방방식 | 지역난방 (열병합) |
| 특이사항 | 준신축 대단지, 세천초 인접, 임차인 없음, 소유자 점유 |
본 물건은 19층 건물 중 12층에 위치한 남향 세대로 채광 및 통풍이 양호한 것으로 보입니다.
단지 내 어린이집, 경로당, 작은도서관, 휘트니스센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 조성되어 있습니다.
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3. 입지생활 / 학군
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교통환경
- 세천초등학교 인근
- 버스정류장 이용 편리
- 성서IC 및 달구벌대로 접근 용이
- 향후 대구산업선 개발 수혜 기대
생활환경
- 노브랜드
- 대백마트
- 나이스마트
- 동산병원
- 세천늪근린공원
- 세천늪테마정원
등 생활 인프라가 형성되어 있습니다.
학군환경
- 세천초등학교
- 서동초등학교
- 대구외국어고등학교
- 계명대학교
교육환경도 양호한 편입니다.
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4. 권리분석
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| 말소기준권리 | 2020.02.24 한국주택금융공사 근저당 |
| 매각물건명세서 | 임차인 없음 |
| 체납관리비 | 없음 |
| 인수되는 권리 | 없음 |
권리분석 요약
말소기준권리 이후 설정된 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 경매로 소멸됩니다.
임차인도 존재하지 않으며 배당요구 문제도 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
권리관계는 비교적 안전한 편에 속합니다.
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5. 등기부현황
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권리종류권리자채권최고액
| 근저당 | 한국주택금융공사 | 188,100,000원 |
| 근저당 | 중소기업은행 | 24,000,000원 |
| 가압류 | 현대캐피탈 | 24,826,787원 |
| 가압류 | 현대카드 | 36,930,266원 |
| 가압류 | 대구신용보증재단 | 30,000,000원 |
| 가압류 | 토스뱅크 | 36,830,610원 |
| 가압류 | 중소기업은행 | 46,447,297원 |
| 가압류 | 신용보증기금 | 12,825,000원 |
| 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 10,033,278원 |
| 압류 | 국민건강보험공단 | - |
채권총액은 약 4억 원 수준이나 모두 소멸예정 권리입니다.
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6. 시세 및 가격분석
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| 감정가 | 2억 2,000만원 |
| 최저가 | 2억 2,000만원 |
| 공시가격 | 1억 2,300만원 |
| 인근 부동산 매매가 | 1억 후반 ~ 2억 초반 |
| 전세 시세 | 약 1억 5천 ~ 1억 7천 수준 |
실거래가 분석
전용 59㎡ 타입
- 최고 거래가 : 3억 3,400만원
- 평균 거래가 : 약 2억 3,394만원
최근 대구 부동산 시장 조정 영향으로 실거래가는 하락했으나 준신축 대단지라는 장점으로 거래는 꾸준한 편입니다.
경매사례 분석
최근 1년
- 평균 낙찰가율 : 92.17%
- 평균 입찰자수 : 17.5명
세천지구 아파트 경매 경쟁률은 상당히 높은 편입니다.
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7. 친절한 경매누나의 투자 포인트 정리
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✅ 2017년 준신축 아파트
✅ 총 1,457세대 대단지 브랜드 아파트
✅ 임차인 없음
✅ 관리비 체납 없음
✅ 권리관계 깔끔
✅ 세천초 도보권
✅ 향후 대구산업선 개발 기대
✅ 실거주 수요 풍부
다만 현재 인근 일반 매매시세가 1억 후반~2억 초반 수준으로 형성되어 있어 1차 감정가 기준으로는 가격 경쟁력이 다소 떨어질 수 있습니다.
따라서 실거주 목적이라면 1차 입찰도 검토 가능하지만, 투자 목적이라면 유찰 이후 2차 최저가인 1억 5,400만원 전후부터 경쟁력이 높아질 것으로 판단됩니다.
📌 친절한 경매누나 한줄평
"권리관계는 매우 깨끗하고 실거주 만족도가 높은 준신축 대단지 아파트. 다만 시세 대비 입찰가 산정은 신중하게 접근해야 하는 물건입니다."
궁금하신 경매물건이 있으시면 사건번호를 보내주세요.
앞으로도 친절한 경매누나 형식으로 동일하게 분석해서 작성해드리겠습니다.
